3-кімнатна у Сіверськодонецьку поруч із метро. Скільки коштує житло на ТОТ?
Оголошення про продаж нерухомості на окупованих територіях дедалі частіше перестають обурювати людей, що її покинули. Натомість дивують ціни на житло у напівзруйнованих та спорожнілих містах. «Фарватер.Схід» дослідив ринок нерухомості тимчасово окупованої Луганщини, проаналізував ціни та розібрався у перспективах цього майна після деокупації.
Ціни, попит та пропозиція
Пропозиції на ринку нерухомості новоокупованих територій досить різноманітні: від скромних однушок за мільйон рублів до житлових просторів з концептуальними рішеннями у п’ять мільйонів і вище. Основні переваги, на яких акцентується увага покупців – наявність звичних для більшості українців комунальних благ чи ремонти в будинках після окупації.
З бюджетом до 1,5 мільйони ($15 000) можна взяти однушку без ремонту у Рубіжному, або навіть широкогабаритну трьошку з позитивною аурою у Золотому чи з меблями у Гірському.
Щоправда мешканці останніх світла, газу та води в повному комплекті не бачили жодного разу від початку повномасштабного вторгнення, а опалення за повідомленням ватажків т.зв. «ЛНР» подається аж в 11 багатоквартирних будинків.
За п’ять мільйонів ($50 000) у Сіверськодонецьку пропонується житло без меблів, але з дизайнерським ремонтом та – несподівано! – доступом до метро.
Як шукають клієнтів. Ріелторські та нотаріальні послуги й розписки
Крім грошей, треба подбати і про «юридичну» складову оформлення угоди. Такої кількості нотаріусів, як були на новоокупованих територіях до повномасштабного вторгнення, годі й шукати. Нам удалось зв’язатись з мешканцем окупованого Сіверськодонецька, який нещодавно продав і купив житло.
«Усі документи мусять бути російського зразку – і на квартиру, і паспорт власника. Оформлення квартирних зайняло в мене декілька місяців, бо співвласник у Франції, а тут ще й до нотаріуса потрібно було їздити в Луганськ. Це довго і дорого. Щоб зекономити час, здоров’я та гроші продавав житло через ріелтора і на нього ж оформив довіреність на всі маніпуляції», – розповідає пан Микола (ім’я змінене з міркувань безпеки).
З посередником, каже він, клієнт на квартиру знайшовся швидко, а до того була тиша. Оголошення він розміщував на «сучасному» майданчику – клеїв на дошки оголошень по місту і чекав, доки до нього фізично прийдуть на оглядини, бо зв’язку і інтернету немає. Купили квартиру ростовчани. Вони ж оплатили нотаріуса і ріелторські послуги. На відсутність співвласника під час угоди також не звернули уваги – напевно і ця «послуга» увійшла в пакет.
«На заміну тій квартирі купив будинок в селищі: газ, світло, вода, каналізація, супутник. Покупку «по знайомству» оформили через розписки: я – про те шо передаю гроші за будинок, мені – про те що його віддають у власність. Бо власник в Києві і не збирається там шукати «республіканське» посольство (для оформлення довіреності. – ФС)», – каже пан Микола.
До 2022-го було вдесятеро дешевше
До 2022 року квартиру у Лисичанську без води, газу, опалення та без тотальних руїн навколо можна було взяти вдесятеро дешевше – за $1 500. А за $50 000 в Сіверськодонецьку пропонували повністю мебльовану квартиру із сучасним ремонтом в новобудові.
Нині новоокуповані міста Луганщини знамениті тотальними руйнуваннями інфраструктури, безробіттям, відсутністю зв’язку та занепадом комунальної, медичної, соціальної сфер. За ті самі $50 000 можна придбати квартиру в розвинутих обласних центрах України, або приватні будинки неподалік них.
Тимчасове задоволення для окупантів
Водночас на окупованій території активно впроваджується «націоналізація» безхозного майна. Житло, про власність на яке тривалий час ніхто не заявляє, переходить у власність «республіки». Заявити про власність можна, лише особисто прийшовши до окупаційної адміністрації. Звісно, що дуже мала кількість людей повертаються на ТОТ для цього.
«Віджате» таким чином майно розподіляється серед місцевих прибічників «русского мира», російських бойовиків, представників окупаційних органів влади, або «потрібних» ватажкам людей. Подекуди квартири самостійно «націоналізують» сусіди, або представники «братніх народів», які приїхали робити ремонти і вирішили змінити умовну депресивну Бурятію на розвинену молоду «республіку».
Для тих, хто думає що «видана» квартира залишиться за ними назавжди, є новина. Звільнити її доведеться або відразу після деокупації, або за першою вимогою законних хазяїв – українців, які були змушені покидати свої помешкання через вторгнення Росії.
Яка буде доля цього майна після звільнення?
Конституція України каже, що ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Тимчасово окуповані території визнаються українськими як чинним законодавством нашої країни так і міжнародним правом. Тож із юридичної та логічної точки зору на окуповані території поширюється дія всіх нормативно-правових та регуляторних актів.
Адвокат Євген Чекарьов, керівник Громадського комітету захисту конституційних прав та свобод громадян констатує: будь-які угоди з купівлі-продажу нерухомості на ТОТ, вчинені за російським законодавством, не є дійсними. Водночас прогнозувати, як обернеться ситуація згодом він не береться:
– Я юрист, а не гадалка. Якщо хтось відповість на це запитання, це означатиме, що він був у майбутньому, – каже Євген Чекарьов.
Так само наголошує на недійсності правочинів щодо нерухомого майна на ТОТ Альона Луньова, директорка з адвокації Центру прав людини ZMINA. Це стосується, зокрема, і земельних ділянок: правочини з порушенням вимог законодавства України вважаються недійсними з моменту вчинення і не створюють юридичних наслідків, крім тих, що пов’язані з його недійсністю. Та вона припускає, що після деокупації підхід може змінитися.
– Думаю, коли мова піде про деокупацію і подальшу реінтеграцію територій, які наразі знаходяться під контролем РФ, добровільні правочини між громадянами України будуть якимось чином верифіковані (тобто будуть винайдені механізми підтвердження добровільності дій з укладання правочину), – вважає Альона Луньова.
Звичайно, це не стосується примусового вилучення майна окупаційними органами влади, підкреслює правозахисниця. «Націоналізація», визнання майна «безхазяйним» не визнається і не буде визнано державою України. Це є воєнним злочином, каже Альона Луньова, і українські правоохоронці розслідують такі провадження.