Доступна іпотека в Україні: гід по «єОселі» та пільгових кредитах

Власне житло для українців стало недосяжною мрією: ціни зростають, іпотека дорожчає, а заробітки не встигають за ринком. Та попри війну держава й міжнародні партнери шукають способи зробити житло знову доступним. Як працюють програми «єОселя» та пільгові кредити для молоді, переселенців і ветеранів — розбирався «Фарватер.Схід».

Нині мільйони українців мають потребу в доступному житлі. Повномасштабна війна призвела до масових руйнувань осель та масштабного переміщення людей, чиє житло залишилося на тимчасово окупованій території. Водночас зростає вартість нерухомості й відсоткові ставки за іпотечними кредитами: станом на жовтень 2025 року середня ставка за іпотекою на ринку становить 18–22% річних у гривні. За таких умов більшості громадян дуже складно придбати власне житло.

Держава намагається вирішити проблему доступного житла, запроваджуючи пільгові програми кредитування та підтримки. Ці програми пропонують знижені відсоткові ставки або часткове фінансування купівлі житла, аби зробити іпотеку посильною для вразливих категорій громадян – молоді, родин із дітьми, військових та ветеранів, переселенців тощо. Банки також поступово відновлюють іпотечне кредитування і беруть участь у державних ініціативах. Нижче ми розглянемо основні програми, які діють станом на кінець 2025 року в Україні, їхні умови та можливості для тих, хто мріє про власне житло.

Державна програма «єОселя»

«єОселя» – це флагманська державна програма доступного іпотечного кредитування, запущена у 2022 році з ініціативи Президента України. Її мета – надати громадянам можливість придбати житло у кредит на значно вигідніших умовах, ніж звичайна іпотека. Програма працює через цифрову платформу: заявку подають онлайн через додаток «Дія», а обробку кредитів здійснюють уповноважені банки.

Хто може скористатися «єОселею»: Спочатку програма була доступна для визначених категорій, зокрема військовослужбовців та силовиків, медиків, педагогів і науковців – ці категорії можуть отримати іпотеку під 3% річних. Також учасниками програми є ветерани війни, члени їхніх сімей та внутрішньо переміщені особи, а віднедавна – й інші громадяни, які не мають власного житла – для них ставка становить 7% річних. Простіше кажучи, зараз будь-який українець без житла може претендувати на участь: або під 3% (якщо належить до пільгових професійних категорій), або під 7% річних. Важливо, що ці пільгові ставки фіксовані на перші 10 років, а надалі дещо підвищуються (до 6% або 10% відповідно, починаючи з одинадцятого року виплат). Максимальний строк кредиту – 20 років.

Умови кредиту: Мінімальний початковий внесок за програмою – 20% вартості житла, а для молодих людей до 26 років – лише 10%. Кредит надається в гривні. Обмеження за віком позичальника – не молодше 18 років і так, щоб на момент повного погашення позичальнику було не більше 70 років. Позичальник та його сім’я повинні не мати власної оселі або мати житло меншої площі, ніж визначено нормою (52,5 м² на одну-дві особи плюс 21 м² на кожного наступного члена сім’ї). Є й обмеження щодо максимальної вартості та площі житла, що купується: вона не повинна перевищувати встановлені граничні показники для регіону та складу сім’ї.

Банки-учасники: На кінець 2025 року до «єОселі» приєдналося вже понад десять банків. Серед них найбільші державні та комерційні: Ощадбанк, ПриватБанк, Укргазбанк, Глобус, Sky Bank, Sense Bank, Таскомбанк, Банк Кредит Дніпро, Радабанк тощо. Кожен із цих банків пропонує кредити за умовами програми, а конкуренція між ними дозволяє позичальнику обрати найзручнішу пропозицію.

Нововведення для переселенців: У 2025 році уряд зробив «єОселю» ще доступнішою для найбільш уразливих. Зокрема, з серпня 2025-го держава долучилася до співфінансування першого внеску та частини платежів за іпотекою для певних категорій. Внутрішньо переміщені особи та мешканці прифронтових територій можуть розраховувати, що держава внесе за них до 70% початкового внеску (але не більше 30% вартості житла, яке не перевищує 2 млн грн), а також компенсує до 70% суми щомісячного платежу протягом першого року кредиту. Фактично це суттєва допомога, яка значно зменшує фінансове навантаження на родину в перший рік після купівлі. Окрім того, держава покриває до 40 тис. грн різноманітних супутніх витрат (разові комісії банку, страховки, збори тощо). Ця програма співфінансування діє саме для ВПО з зон бойових дій чи окупації і несумісна з іншими видами житлової допомоги (наприклад, людина не може одночасно отримувати й цю компенсацію, і щомісячну допомогу на проживання). Подати заявку на таку допомогу потрібно до банку, який видає кредит, після чого Пенсійний фонд перевіряє дані та перераховує кошти на спеціальний рахунок позичальника.

Пільгові кредити (молодь, ВПО, ветерани)

Ще одним напрямом державної підтримки є програми, що реалізуються через Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву (Держмолодьжитло). Ця установа багато років надає довгострокові пільгові кредити на купівлю чи будівництво житла молодим сім’ям, а останніми роками – також внутрішнім переселенцям та учасникам війни. Станом на кінець 2025 року діють такі основні програми фонду:

Пільговий кредит для молоді. Розрахований на молоді сім’ї та самотніх молодих громадян віком до 35 років (до 40 – для кандидатів наук). Кредит надається до 20 років на придбання квартири або будинку на вторинному ринку (вік будівлі до 50 років). Відсоткова ставка за користування кредитом становить 7% річних. Перший внесок – мінімум 6% вартості житла, що є значно нижчим порогом доступу, ніж у комерційній іпотеці. Сума кредиту обмежена нормативною площею житла (52,5 м² на одного або сім’ю з двох плюс 21 м² на кожного наступного члена родини). Умови погашення для сімей стимулюють народжуваність: за чинними правилами, після народження першої дитини позичальникам анулюють відсотки – тобто кредит стає безвідсотковим, після другої дитини держава погашає 25% залишку позики, а після третьої – 50% залишку. Такі пільги відчутно полегшують боргове навантаження молодих батьків. Програма фінансується з державного та місцевих бюджетів. Наприклад, у 2024 році було виділено близько 240 млн грн, що дозволило забезпечити житлом близько 130 молодих сімей. На 2025 рік планувалося збільшення фінансування, але попит і досі значно перевищує можливості.

Кредит для внутрішньо переміщених осіб та учасників АТО/ООС. Ця програма діє за постановою КМУ №980 від 27.11.2019 і покриває як переселенців, так і ветеранів (учасників бойових дій) АТО/ООС. Відсоткова ставка за такими кредитами встановлена на рівні 3% річних, тобто позика майже безкоштовна з точки зору відсотків. Строк погашення – до 30 років, але не довше досягнення пенсійного віку позичальником. Право на отримання мають ВПО (згідно із Законом про захист прав ВПО) та ветерани війни (з числа учасників бойових дій, осіб з інвалідністю внаслідок війни тощо, визначених законом), які не мають власного житла (або мають менше 13,65 м² на особу) і стоять на квартирному обліку як такі, що потребують поліпшення житлових умов. Початковий внесок власними коштами – 6% вартості житла (як і в молодіжному кредиті). Об’єктом може бути квартира чи будинок на первинному або вторинному ринку, що відповідає встановленим граничним параметрам за площею й ціною за 1 м² (обмеження аналогічні молодіжним програмам). Фінансування цієї програми залежить від бюджетних призначень: у воєнні роки обсяги нових кредитів обмежені, але уряд поступово спрощує умови і збільшує фінансування для ветеранів і ВПО. Станом на 2025 рік у загальноукраїнському реєстрі претендентів на такий кредит перебуває понад 35 тисяч переселенців, що свідчить про значний незадоволений попит.

Кредит для ВПО за кошти міжнародних партнерів (KfW). Окремо від державного бюджету, Держмолодьжитло реалізує програму, фінансовану за рахунок гранту німецького банку розвитку KfW (і за участі Банку розвитку Ради Європи). Умови дуже привабливі: переселенці можуть отримати іпотечний кредит під 3% річних на строк до 30 років. Позика доступна сім’ям, що мають офіційний статус ВПО і не мають житла (окрім нерухомості на окупованих територіях). Вимоги щодо площі житла та платоспроможності схожі до інших програм фонду. Відбір претендентів проводиться на конкурсних засадах, прозоро – через електронний реєстр і випадкове визначення переможців серед зареєстрованих кандидатів (оскільки фінансування обмежене і охопити одразу всіх бажаючих неможливо). Переможці відбору отримують право на кредит і мають за визначений час обрати собі житло та оформити угоду. Програму KfW високо оцінюють, адже вона дозволяє переселенцям фінансувати купівлю житла за символічні 3% і розподілити виплати на довгі роки. Єдиний мінус – через лімітовані кошти шанс отримати такий кредит мають не всі: потрібно подаватися і чекати на свою чергу або розіграш.

Якщо підсумувати, на кінець 2025 року в Україні діє кілька реальних інструментів для придбання власного житла — від державної програми «єОселя» до кредитів від Держмолодьжитла й міжнародних партнерів. Так, вони не охоплюють усіх охочих і часто вимагають часу та зусиль, однак головне — можливість існує. Для когось це спосіб повернутися додому, для когось — почати життя з чистого аркуша. У будь-якому разі, ці програми поступово формують фундамент післявоєнного відновлення країни — із власними домівками, упевненістю й відчуттям, що майбутнє можна будувати тут, в Україні.